Resumen: Compraventa de viviendas para uso residencial. Ley 57/1968. Reclamación de cantidades entregadas a cuenta del precio de la vivienda e ingresadas en la cuenta del promotor por un tercero. En primera instancia se estimó la demanda y se declaró la responsabilidad legal de la entidad demandada conforme al art. 1.2 Ley 57/1968 y la condena al pago de la cantidad efectivamente depositada en la cuenta abierta en la entidad demandada más el interés legal desde la fecha de la entrega. Recurrida en apelación por la demandada, la audiencia desestimó su recursoi. Recurrida en infracción procesal y casación, la sala desestima el primero al no apreciar error en la valoración de la prueba sino una discrepancia con la valoración jurídica acerca de la responsabilidad del banco propia del recurso de casación. Estima el recurso de casación al considerar que no incurre en la responsabilidad del art. 1-2.ª la entidad de crédito que no consta conociera ingresos de los compradores en una cuenta del promotor en dicha entidad, que fueron hechos por una sociedad limitada. Reiteración de la doctrina sentada, entre otras, por las sentencias 189/2020, de 19 de mayo, 147/2020, de 4 de marzo, y 1/2020, de 8 de enero, en casos sustancialmente iguales. «Residencial Fortuna Hills Golf Resort».
Resumen: La Sala estima el recurso por infracción frente a la sentencia que negó capacidad para ser parte a la demandante, por tratarse de una comunidad de bienes, no constituida como persona jurídica. La Sala destaca que, en los estatutos de la demandante, se define como comunidad de usuarios y se contempla como finalidad explícita la explotación de distintos huertos solares; y cuando se especifican las facultades de su administrador único, todas las que se le confieren son de carácter negocial. También se prevé que los comuneros son responsables solidariamente de las deudas comunes. Una entidad de estas características, aunque revista la forma de comunidad de bienes, por haberse constituido para desarrollar una actividad claramente mercantil, la explotación en común de unos huertos solares, y actuar en el tráfico como centro de imputación de derechos y obligaciones, merece la consideración de sociedad mercantil, colectiva. Las llamadas comunidades funcionales trascienden la mera copropiedad, actuando unificadamente en el tráfico, con estructura, organización, pactos sociales, representación y fines propios. Su carácter irregular, por la falta de inscripción registral, no impide que se le pueda reconocer cierta personalidad jurídica por la mera exteriorización de esta entidad en el tráfico, que constituye una publicidad de hecho. Pese a la falta de inscripción, goza de cierto grado de personalidad jurídica para que se le pueda reconocer capacidad para ser parte activa.
Resumen: Demanda interpuesta por una comunidad de propietarios en la que se solicita la declaración de ser contraria a derecho la división de un local comercial para convertirlo en dos viviendas de uso individualizado. La sentencia de primera instancia centró el objeto del pleito en el cambio de destino de local a vivienda y en el hecho de que tal conversión no se encontraba prohibida por los estatutos y resolvió estimando la demanda sólo en parte y condenó a la demandada a reponer a su estado originario aquellas obras que afectaban al exterior del edificio, desestimando la pretensión de la comunidad demandante relativa a la declaración de ser contraria a derecho la división del local. La sentencia de segunda instancia confirmó ese criterio. Recurre en casación la comunidad demandante y se estima el recurso. SE declara que, sin perjuicio de que no existiera prohibición estatutaria de división de los elementos integrantes de la propiedad horizontal, la división realizada por la demandada convirtiendo un local en dos viviendas independientes requería inicialmente un acuerdo de aprobación comunitaria por una mayoría de tres quintos nominal y de coeficientes, lo que no ha existido, ya que en dos juntas se rechazó la propuesta de la demandada, pese a lo cual se efectuó la obra sin el preceptivo acuerdo comunitario. Asunción de la instancia y estimación íntegra de la demanda de la comunidad de propietarios.
Resumen: Reclamación de suma de cuotas mensuales impagadas correspondientes a la vivienda unifamiliar de los demandados realizada por una supracomunidad. Interpretación de la norma que regula la aplicación de la normativa de propiedad horizontal a los complejos inmobiliarios privados. Concurrencia de interés casacional. Aunque formalmente no participaran los demandados en la constitución de la supracomunidad, forman parte "de facto" de la misma, en cuanto son cotitulares de elementos comunes gestionados por la supracomunidad, elementos y servicios de los que se benefician. Pese a la cesión de los viales y demás elementos, siguen siendo mantenidos por la supracomunidad al no haber sido recepcionados por el Ayuntamiento correspondiente, por lo que los comuneros, incluidos los demandados, deben hacer frente a su mantenimiento. Recurso de casación admisible: concurre interés casacional.
Resumen: Se desestima el recurso extraordinario por infracción procesal, pues en el motivo se acumulan un conjunto de alegaciones variadas que se refieren a la valoración conjunta de la prueba y a la cuestión sustantiva o de fondo y lo que se pretende es una tercera instancia. El recurso de casación igualmente se desestima, pues la sentencia recurrida, al apreciar incumplimiento resolutorio, no es contraria a la doctrina de la Sala. Así en la sentencia impugnada, partiendo del hecho probado de que la compradora no fue informada por los vendedores de que no habían solicitado la licencia requerida por la legislación urbanística para hacer las obras de segregación y división que se llevaron a cabo y de las que resultaron, entre otras, la vivienda adquirida, concluye que como consecuencia de la situación irregular de la vivienda, aun en el caso de que hubiera caducado la posibilidad de proceder a la demolición de lo construido, tal caducidad no implica una legalización de las obras y existe sobre la vivienda litigiosa una grave limitación de las facultades de aprovechamiento. Por tanto, no se puede exigir a la compradora que se mantenga en un contrato cuando la vivienda adolece de unas irregularidades que frustran la finalidad esperable de su adquisición, y ello por causa imputable exclusivamente a los vendedores, que no solicitaron como debieron la oportuna licencia para hacer las obras y dividir su vivienda originaria en otras cuatro.
Resumen: La sala estima el recurso casación interpuesto frente a una sentencia que, en un procedimiento en el que se interesaba el cumplimiento de un acuerdo comunitario de demolición del cerramiento de una plaza de garaje, estimó la demanda por el carácter subsanable de los acuerdos contrarios a los estatutos de la comunidad y su sanación al haber caducado la acción para su impugnación. Tanto los estatutos como el título constitutivo permitían esos cerramientos; los demandados no impugnaron el acuerdo comunitario que les conminaba a la retirada del mismo. La sala desestima la infracción de los arts. 3, 5 y 17.6 LPH, ya que, aunque el acuerdo de demolición era contrario a los Estatutos, al no haber sido impugnado tenía plena validez y eficacia. Sin embargo, aplica la doctrina de los actos propios y estima el recurso de los comuneros. Los demandados eran adquirentes de la plaza de garaje y no meros usuarios, y el régimen de propiedad horizontal autorizaba de forma expresa y clara la facultad del cierre de la plaza de aparcamiento; por otro lado, la comunidad de propietarios no adoptó un acuerdo tendente a modificar esta previsión estatutaria, sin perjuicio, si quiera, de analizar si le hubiera sido posible adoptar ese acuerdo sin consentimiento del comunero. La junta adoptó el acuerdo contrario a los Estatutos después de ejecutadas las obras de cerramiento, que se realizaron al amparo de la norma estatutaria, por lo que se vulnera la doctrina de los actos propios y de la buena fe.
Resumen: Suministro de aguas a comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal. Régimen de tarifas oficiales aplicables. Conformidad/disconformidad de las órdenes de tarifas fijadas por la Comunidad Autónoma de Madrid con los decretos que desarrollan la legislación autonómica sobre abastecimiento de aguas. Inadmisibilidad: falta de cita del precepto sustantivo infringido. En el recurso de casación constituye una exigencia mínima de la formulación de los motivos que se identifique con claridad la norma infringida. No hacerlo así, además de que impide pueda cumplirse la finalidad del recurso, confunde la casación con una nueva revisión del caso como si de una tercera instancia se tratara. En todo caso, naturaleza administrativa de la cuestión debatida. Las normas de naturaleza administrativa no pueden ser invocadas como infringidas en el recurso de casación civil si no es en concreta relación con una norma de Derecho privado de carácter sustantivo, dado que la función que esta Sala debe desempeñar al resolver recursos de esta naturaleza no se extiende a las normas de Derecho administrativo. Si bien se cita como infringido un principio general, el de jerarquía normativa, su mera invocación por si sola no puede permitir la admisión de un recurso de casación de la competencia de esta Sala de lo civil, cuando las normas sobre las que se proyecta dicho principio son normas de carácter administrativo. La causa de inadmisión se convierte en causa de desestimación.
Resumen: La Sala estima el recurso de casación. Constata la discrepancia en las resoluciones de las audiencias provinciales y resuelve que, en el régimen anterior a la reforma de la Ley 42/2015, resulta aplicable el plazo de 5 años previsto en el art.1966-3.ºCC, referido a las acciones ordenadas a exigir pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves, situación en la que resulta plenamente subsumible el caso de la contribución de los comuneros a los gastos comunes establecida como obligación en el artículo 9.1.e) LPH, sin que el hecho de tratarse de una obligación prevista en la propia ley haya de determinar la aplicación de un plazo distinto de prescripción. Los presupuestos de la comunidad son anuales y en el ejercicio económico anual se producen los gastos correspondientes, que han de ser satisfechos por los comuneros según la cuota asignada. Precisamente el aplazamiento por mensualidades de los pagos, en este caso de las cuotas de comunidad, responde a la necesidad de no sobrecargar a las economías familiares que podrían ser destinatarias de una reclamación muy cuantiosa. Es cierto que se trata de una obligación esencial para el desarrollo de la vida comunitaria y que cesar en los pagos supone -salvo casos especialmente justificados- una actuación insolidaria, pero del mismo modo resulta incomprensible que la comunidad deje transcurrir tan largo período de tiempo -en este caso, notablemente superior a los cinco años- para exigir el pago a los comuneros morosos.
Resumen: La sala estima en parte el recurso de casación frente a una sentencia que desestimó una demanda de impugnación de acuerdos, en la que se interesaba que la comunidad de propietarios aplicara al actor la cuota de participación asignada en el título constitutivo respecto de su contribución al sostenimiento de los gastos generales, así como exigir, en relación a otra propietaria, el pago de esos gastos de conformidad a su cuota de participación asignada en el título. La sentencia recurrida razona que en el año 1977 se acordó fijar unas cuotas diferentes a las contenidas en el título, situación que fue aceptada tácitamente durante más de 35 años, sin que tal acuerdo fuera objeto de impugnación ni tampoco los acuerdos posteriores que recogen tales cuotas de participación. La sala considera que los propietarios pueden aceptar que la participación en los gastos comunes se produzca de modo distinto al establecido en el título constitutivo, pero no cabe la modificación tácita. un acuerdo de modificación del título requiere su inclusión como punto del orden del día, la discusión sobre ello y la unanimidad para dicha modificación, que habría de llevarse al registro de la propiedad para que pudiera vincular a terceros. En el caso, no existe un acuerdo que cumpla con los requisitos legales, por lo que el actor puede exigir que se le aplique la cuota de participación prevista en el título. Existe voto particular que sostiene que el acuerdo no fue coyuntural sino con vocación de futuro.
Resumen: El retracto legal de comuneros es un derecho real limitado de adquisición preferente cuyo fin, considerado de interés público, es evitar el excesivo fraccionamiento de la propiedad. Por su naturaleza de limitación legal del dominio debe ser interpretado restrictivamente. Además del ejercicio tempestivo, exige presupuestos subjetivos (el retrayente debe ser copropietario y el comprador un extraño) y objetivos (debe existir un derecho en régimen de copropiedad y la enajenación debe ser onerosa, con contraprestación fungible y no personalísima (no se aplica en permuta, aportación a una sociedad o renta vitalicia). En el caso, no procede el retracto que se ejercitó cuando ya había sentencia de división de la cosa común y antes de su ejecución (i) porque el fin extintivo del condominio ya se había cumplido de forma más amplia por la estimación de la acción de división a través de una sentencia constitutiva: una vez firme, ya no subsiste la comunidad en términos que justifiquen la viabilidad del retracto; la necesidad de actuaciones ejecutivas no impide que ya haya mutado jurídicamente la comunidad; (ii) porque la transmisión sobre la que pretendía operar el retracto contenía, en parte, obligaciones no fungibles (cumplir el pacto que habían alcanzado varios comuneros -y que no había asumido el retrayente- sobre la forma de ejecutar la sentencia de división de la cosa común: se trata de un pacto lícito e inscribible que modaliza el alcance de la cuota). Se desestima el recurso.
